Аудиторская фирма продолжает публиковать спорные ситуации в вопросах налогообложения и налогового администрирования. Публикация подготовлена по материалам СПС «Консультант плюс». Базовый документ: Письмо Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18

Ситуация:

В юридической практике часто встречаются случае, когда налогоплательщики производят неотделимые улучшения арендованных помещений (например, сооружают перегородки, пристраивают дополнительные помещения). Если данные капитальные вложения были сделаны с письменного согласия арендодателя, то при прекращении договора аренды он обязан будет возместить их стоимость. Вместе с тем, арендным договором может быть предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендодатель не компенсирует (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Тогда арендатор вправе начислять амортизацию на такие капитальные вложения в течение срока действия договора аренды (абз. 6 п. 1 ст. 258 НК РФ). Для расчета сумм амортизации учитывается срок полезного использования арендованных объектов или капитальных вложений в такие объекты.

Как поступить арендатору, если срок действия договора аренды истек и Стороны заключили новый договор аренды этого же имущества? Вправе ли арендатор продолжать амортизировать неотделимые улучшения?

Пояснения Минфина РФ:

В рассматриваемом Письме финансовое ведомство отрицательно отвечает на этот вопрос: если между арендодателем и арендатором заключается новый договор аренды, то амортизацию неотделимых улучшений необходимо прекратить с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания срока действия первого договора аренды. Точно такая же точка зрения была и ранее изложена контролирующими (см. Письма Минфина России от 18.09.2009 N 03-03-06/2/174, от 17.07.2009 N 03-03-06/1/478, ФНС России от 13.07.2009 N 3-2-06/76, УФНС России по г. Москве от 25.08.2010 N 16-15/089245@).

Спорность ситуации.

С одной стороны, договорные отношения по аренде имущества продолжают действовать на тех же условиях как ранее действовавший договор аренды, с другой стороны, юридическая формальность изменена.

Более того в Налоговом кодексе РФ не содержится требования о том, что амортизация капитальных вложений в арендованное имущество возможна исключительно в течение срока договора аренды, в период действия которого были произведены неотделимые улучшения. Тем не менее, вышеуказанная позиция ведомства представляется обоснованной и логичной.

Дело в том, что при применении линейного метода начисление амортизации прекращается, если объект выбывает из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям (п. 5 ст. 259.1 НК РФ). При нелинейном методе выбытие объекта амортизируемого имущества влечет уменьшение суммарного баланса соответствующей амортизационной группы на остаточную стоимость этого объекта (п. 10 ст. 259.2 НК РФ).

Прекращение договора аренды можно признать основанием такого выбытия. Специальных положений о возможности возобновления начисления амортизации по неотделимым улучшениям после заключения нового договора аренды в Налоговом кодексе РФ не содержится.

Поэтому в связи с отсутствием судебной практики по данному вопросу шансы на положительный исход спора между налоговой инспекцией и налогоплательщиком, решившим начислять амортизацию по неотделимым улучшениям после заключения нового договора аренды, минимальны.

Следует отметить, что в случае пролонгации договора аренды официальные органы разрешают арендаторам продолжить начисление амортизации по неотделимым улучшениям (см., например, Письма Минфина России от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677, от 18.09.2009 N 03-03-06/2/174, УФНС России по г. Москве от 13.08.2009 N 16-15/083987). Таким образом, налогоплательщикам для исключения споров с инспекцией рекомендуется продлевать действующий договор аренды.