Консалтинговая Группа "Лекс" активно участвует во многих общественно-публичных мероприятиях (выставки, конференции, круглые столы, пресс-конференции), а также в деловых клубах и объединениях. Практически на каждом  таком мероприятии мы даем интервью, высказываем мнения, суждения по вопросам нашей специализации и компетенции. В связи с чем, мы приняли решение создать такой раздел, в которым мы размещаем информацию: упоминания в СМИ, мнения в СМИ, отзывы в СМИ о Консалтинговой Группе "Лекс", ее профессиональной деятельности.

Мы постараемся размещать как можно больше (не нарушая закон о авторском праве) упоминаний в СМИ, мнений СМИ о нас в этом разделе. С каждым кварталом этот раздел будет пополнятся новыми упоминаниями и отзывами в СМИ о нас.

ЖКХ: плоды просвещения

Павел Рябиков ryabikov@finansmag.ru

Не читал, но осуждаю. В акциях протеста против реформы ЖКХ, прокатившихся по России на прошлой неделе, участвовало, по разным данным, от 150 тыс. до 800 тыс. человек. Основное требование митинговавших — отменить вступивший в силу 1 января 2005 года Жилищный кодекс. В то же время социологические опросы показывают удивительную вещь — при том, что вопрос о ценах на услуги ЖКХ волнует почти всех, значительная часть населения имеет очень слабое представление о сути жилищно-коммунальной реформы. Так, например, опрос ROMIR monitoring, проведенный в конце февраля, показал, что более половины жителей Москвы ничего не знают о том, что до 1 марта нынешнего года они должны были выбрать управляющую компанию для обслуживания коммунального хозяйства своего дома. Ситуация выглядит достаточно парадоксально — люди, протестующие против нового Жилищного кодекса, вполне могли даже не ознакомиться с этим документом.

«Несмотря на то что целевая аудитория митингов протеста против реформ ЖКХ постоянно расширяется, следует отметить, что никакой позитивной программы у митингующих нет. Во многом негодование по поводу повышения тарифов на жилье обусловлено тем, что люди привыкли к тому, что об обслуживании собственной квартиры можно не заботиться. На мой взгляд, приватизация жилья была проведена неправильно — нужно было поделить между гражданами не только квадратные метры жилого фонда, но и землю под домами, и общее домовое имущество. Тогда бы такого возмущения не было — никто ведь не возмущается тем, что для того, чтобы автомобиль ездил, нужно тратить деньги на ГСМ и техобслуживание. Тогда почему такое возмущение по поводу техобслуживания квартиры? А так людям достались воздух и право наклеивать обои на непонятно кому принадлежащие стены», — считает исполнительный директор консалтинговой группы «Лекс» Виталий Субботин.

«Совершенно очевидно, что в каком бы регионе ни повышались тарифы, население будет против. Это нормальная реакция. Однако наша практика показывает: когда люди действительно видят, что с приходом новой компании в их городе нет перебоев с отоплением, водой или светом, то они понимают, за что платят, — считает представитель компании «Комплексные энергетические системы» Надежда Рукина. — Объективно повышение цен на жилищно-коммунальные услуги происходит из-за подорожания топлива и электроэнергии. Кроме того, увеличение тарифов — это возможность получения средств на модернизацию порядком изношенной инфраструктуры, строительство новых современных объектов, повышение заработной платы сотрудникам коммунальной сферы. В конечном итоге это повышение качества услуг».

Языком цифр. В среднем по стране, по данным Росстата, за первые два месяца 2006 года тарифы на ЖКХ выросли на 15%. При этом, по заверениям главы Федеральной службы по тарифам (ФСТ) Сергея Новикова, в нынешнем году рост коммунальных тарифов не превысит 29,5%. За прошлый год тарифы на услуги ЖКХ выросли на 32,6%. При этом темпы инфляции, по официальным данным, составили 10,9%, и в этом году правительство ожидает их снижение до 8,5%. Инфляция за первые два месяца этого года составила 4,1%. Рост тарифов на услуги ЖКХ, таким образом, опережает ее в 3,7 раза.

Предельный уровень тарифов на ЖКУ для всех регионов на 2006 год был установлен еще в августе прошлого года. Тогда же правительство решило, что оплачивать эти услуги с 1 января надо «в размере 100% экономически обоснованных затрат». После публикации этого постановления ряд регионов (в частности, Москва) заявили о том, что никакой 100-процентной оплаты услуг ЖКХ на их территории не произойдет, а ряд экспертов предрек такие же социальные волнения, как после вступления в силу печально знаменитого закона о монетизации льгот на транспорт и медицинские услуги.

После этого федеральные власти приняли меры для ужесточения тарифного регулирования. В частности, через Думу в ускоренном порядке был проведены изменения в закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». Согласно новым положениям, тарифы на услуги ЖКХ должны регулироваться ФСТ. Эти поправки вступили в силу в конце прошлого года, когда их утвердил Владимир Путин.

Кому на благо. Рост тарифов на коммунальные услуги, много лет подряд в разы превышающий темпы инфляции, не нравится никому. Однако разбираться в том, что является действительной причиной такого роста, обыватели не спешат. Между тем сделать это рано или поздно придется. Главным источником неприятностей тех, кто митингует против реформы в области ЖКХ, является та самая система муниципальных ГУПов, вплоть до последнего времени обслуживающая коммунальные нужды граждан на безальтернативной, монопольной основе. Цены на услуги ЖКХ растут с такой устрашающей скоростью именно потому, что жилищно-коммунальная отрасль остается неконкурентной. Реального способа проверить уровень затрат такой компании не существует. Монополию можно в течение какого-то времени контролировать при помощи применения политической силы, однако такой контроль гораздо менее эффективен, чем соперничество нескольких конкурирующих компаний, издержки и цены которых устанавливаются не произвольно, а в ходе борьбы за клиента.

Нынешние выступления против реформы ЖКХ закончатся скорее всего привычным образом. Как и в случае с монетизацией льгот на транспорт и медицинское обслуживание, власти заглушат общественное возмущение при помощи очередного увеличения непроцентных расходов бюджета.

Соотношение сил. Напомним, что по новому Жилищному кодексу жильцы многоквартирных домов могли покупать коммунальные услуги у поставщиков самостоятельно, объединившись в товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо нанять для этой цели управляющую компанию. Жилищный кодекс предусматривает также вариант, когда жильцы не принимают никакого решения. В этом случае органы местного управления должны провести конкурс, в результате которого управляющая компания для «молчунов» будет назначена принудительно. Однако положение о проведении конкурсов для выбора управляющей компании было подписано премьер-министром Михаилом Фрадковым лишь 6 февраля, поэтому окончательный срок выбора способа управления коммунальным хозяйством был продлен до 1 января 2007 года. До этого срока граждане должны решить, кто и в какой форме будет предоставлять им услуги, местные власти — организовать конкурсы для тех, кто не хочет сам принимать решение.

Пока количество частных управляющих компаний в России невелико. Практически они образуются только в новостройках, в которых создание ТСЖ и наем управляющей компании прописаны в договоре с застройщиком. Да и самих товариществ еще очень мало. «Сейчас ТСЖ созданы лишь в 3% всех домов, находящихся в жилом фонде, статистики по частным управляющим компаниям у меня нет, но, по экспертной оценке, они обслуживают не более 10% от общей площади многоквартирного жилищного фонда», — говорит руководитель сектора отдела городского хозяйства фонда «Институт экономики города» Владилен Прокофьев.

На рынке ЖКХ работает всего одна крупная компания — «Российские коммунальные системы», созданная в 2003 году РАО «ЕЭС России». В течение первых двух лет она была убыточной, но после того, как РАО продало этот бизнес принадлежащей Виктору Вексельбергу компании «Комплексные энергетические системы», РКС по результатам прошлого года получила прибыль в размере 300 млн рублей.

«Мы считаем, что процесс реформирования коммунальной отрасли находится сегодня в самой начальной стадии, поэтому пока правила работы этого рынка только определяются. Еще очень мало частных компаний, готовых работать в этом секторе. По сути, сегодня «Российские коммунальные системы» являются самым крупным игроком. Но уже в самом ближайшем будущем появятся новые компании, которые будут конкурировать между собой, бороться за потребителя. А это означает, что качество услуг будет повышено. Состояние системы ЖКХ во всех регионах разное, это мы видим на собственном опыте, поскольку сегодня работаем в 12 регионах. Безусловно, там, где состояние инфраструктуры плачевное, частным компаниям придется труднее, но это не означает, что ничего не будет меняться в лучшую сторону», — полагает Надежда Рукина.

«Сейчас, по нашим данным, частные управляющие компании занимают приблизительно 10% всего рынка ЖКХ, — говорит Виталий Субботин. — Но эта статистика приблизительная, она варьируется в зависимости от регионов. Например, в Петербурге их значительно больше, чем в Москве. Я думаю, количество управляющих компаний значительно увеличится после того, как строительные фирмы оценят для себя потенциал этого рынка. Ведь у них есть все необходимое для создания таких компаний. Сейчас они в основном занимаются обслуживанием нового жилищного фонда. Такое обслуживание должно быть достаточно прибыльным бизнесом, чтобы принадлежащие им управляющие компании могли бы через какое-то время, накопив достаточно средств, начать работать с более старым жилым фондом», — полагает эксперт.

Что будет дальше. Подойдет крайний срок, в течение которого граждане должны выбрать себе подрядчика, и всем, кто поведет себя пассивно, достанется выбранный местными властями акционировавшийся ДЕЗ. «В целом по России, я думаю, примерно 60% граждан будут выбирать УК пассивно, а 40% выберут себе управляющую компанию самостоятельно. Единственный город, который станет исключением, — это Москва. В нем все очень зависит от позиции правительства города. Если оно не будет вести разъяснительную работу, значительная часть москвичей выберет себе управляющую компанию пассивно. Есть все основания предполагать, что правительство Москвы заинтересовано в сохранении нынешнего положения», — считает Владилен Прокофьев.

Сменившая «вывеску» ДЕЗ по старой привычке монополиста может продолжить попытки получения сверхприбыли. Только тянуть деньги она будет уже не из двух источников — будучи коммерческим предприятием, она лишится возможности получать деньги из федерального бюджета.

Часть ДЕЗов будет акционирована, часть останется в муниципальной собственности. «Акционировать ДЕЗ или оставить ее в прежней организационной форме, в виде ГУПа, — это зависит от воли собственника. Сейчас на ряде предприятий коммунального хозяйства акционирование уже проведено, в другой части — будет проведено в ближайшее время», — говорит Владилен Прокофьев.

В 2007 году, когда договоры на обслуживание будут заключены и система начнет свою работу, в какой-то момент граждане с удивлением обнаружат, что условия, на которых обновленная ДЕЗ согласна работать со своими клиентами, значительно ухудшились по сравнению с тем, что было до начала развития рынка в области ЖКХ. И что предложения со стороны частных управляющих компаний выглядят гораздо более выгодными, чем у ДЕЗов (не говоря уже о тех домах, которые покупают себе услуги ЖКХ, объединившись в ТСЖ). При этом как ДЕЗы, так и частные УК, оказавшись в условиях рынка, смогут достаточно легко обходить ограничения, которые накладывает на них ФСТ при помощи централизованно утвержденного тарифа. Для этого достаточно будет брать деньги с жильцов не за собственно коммунальные услуги, а за какие-нибудь вторичные сервисные функции, стоимость которых будет искусственно раздута. Такой услугой может стать, скажем, стоимость обслуживания расчетного счета плательщика.

«Ситуация, в которой ДЕЗы, превратившись в акционерные общества, увеличат свои аппетиты, вполне возможна, — считает Виталий Субботин. — Из нее может быть только один выход — проводить информационную работу, повышать осведомленность граждан и частного бизнеса о том, какие возможности предоставляет им реформа ЖКХ», — добавляет он.

«Те, кто не будет выбирать УК, в любом случае получат договор только на год. Пятилетний договор можно будет заключить только в том случае, если жильцы выбрали ДЕЗ самостоятельно. Что же касается ухудшения условий обслуживания, то, согласно положению о конкурсах, у граждан будет возможность проследить за процедурой их проведения. То есть, если даже все жильцы не приняли общего решения о выборе УК, отдельные активные представители смогут присутствовать на конкурсе и влиять на процедуру принятия решения, — поясняет Владилен Прокофьев. — Что же до условий обслуживания, то в столице они точно не улучшатся и не ухудшатся, а останутся прежними. Правительство Москвы будет по-прежнему жестко контролировать ДЕЗы и не позволит им каким-либо образом повысить стоимость обслуживания граждан».

Когда люди обнаружат, что им навязали невыгодный договор, митинговать уже будет бесполезно. Придется идти в суд и доказывать там, что договор грабительский, навязанный и заключен с нарушениями закона. После расторжения таких договоров скорее всего эти граждане будут объединяться в товарищества собственников жилья (ТСЖ), причем не на уровне одного дома — объединение на уровне кварталов или даже микрорайонов окажется гораздо более выгодным. И управляющие компании вырастут не только из дочерних УК строительных компаний, но и из добровольных объединений жильцов.

Когда же сформируется рынок жилищно-коммунальных услуг? «Если власти не будут делать резких движений, тормозящих эту реформу, я думаю, что полноценный рынок сформируется уже через 3-5 лет. Это, естественно, не касается Москвы, где все очень сильно зависит от позиции местных властей», — говорит Владилен Прокофьев. «Я думаю, что в ближайшие 3-5 лет мы сможем увидеть разительные перемены в отрасли», — соглашается Надежда Рукина. 

Источник: журнал «Финанс»

Тюменский рынок недвижимости: информация важней кирпича

Аналитика тюменского рынка недвижимости находится пока в зачаточном состоянии. Не разработан до конца инструментарий, который позволил бы четко и грамотно анализировать все происходящие на рынке изменения, не всегда доступна информация о том, как застраивается город, какие объекты недвижимости появятся в том или ином районе в ближайшем будущем.

Таково мнение экспертов прошедшего накануне в Тюмени пресс-клуба «КВ — диалоги о недвижимости», собравшего специалистов рынка недвижимости и заинтересованных лиц. Они также пытались ответить на вопрос о том, кому и зачем нужна аналитика рынка недвижимости сегодня.

Между тем, по словам и специалистов консалтинговых компаний, представителей строительных фирм и риэлторов, информация эта сегодня не только интересна, но и очень важна, и уже востребована на рынке.

До недавнего времени анализом рынка недвижимости в Тюмени занимались многие, однако процесс этот был хаотичен и бессистемен. Весь анализ зачастую сводился к индексации цен на жилье в той или иной части города. При этом заказчики, чтобы получить исследование, способное ответить на конкретный вопрос, вынуждены были приглашать екатеринбургских, питерских или московских аналитиков.

В прошлом году ситуация начала меняться, причем ощутимо — сертификаты аналитиков рынка недвижимости получили сразу несколько консалтинговых и риэлторских компаний. О разработке собственной аналитической программы заявила одна из крупнейших оценочных компаний Уральского федерального округа. Аналитические обзоры начали делать несколько агентств недвижимости.

По словам менеджера компании «Лекс-системы управления» Валентины Трошиной, первоначально аналитические исследования появились как побочный продукт при оказании главной услуги — оценки недвижимости. Однако сейчас информация о том, как обстоят дела в том или ином сегменте рынка недвижимости настолько востребована, что аналитика становится самостоятельным видом деятельности компании. О том, что к аналитике консалтеры приходят через оценку недвижимости, заявил и директор «Ассоциации АЛКО» Алексей Долгих.

«Первые попытки анализа рынка недвижимости мы начали делать еще в 1998 году. Тогда это была внутренняя инициатива компании. Заказы на проведение подобных исследований появились в 2003 году, — отмечает Алексей Долгих и добавляет, что в настоящее время не совсем корректно говорить об аналитике рынка недвижимости вообще. — Она пока находится в зачаточном состоянии. Правильнее было бы говорить о сегментации рынка, классификации его. И о работе с теми или иными сегментами».

Толчком к активному развитию этого направления послужил бурный рост рынка коммерческой недвижимости в областном центре. По мнению заместителя директора по коммерции компании «Тюменинвестрой» Светланы Тюковой, коммерческая недвижимость — это тот бизнес, который приходит на тюменский рынок. «Если в жилой недвижимости мы наблюдаем частный интерес частных лиц, который далеко не всегда подтвержден достаточными финансами, то в коммерческой недвижимости наблюдается очень большой поток инвестиций», — отмечает Светлана Тюкова. «Потребность в аналитике у застройщика не просто большая — она огромная. Информация нужна на любой стадии реализации — при разработке нового проекта, завершении его, при его реализации».

Исполнительный директор АН «Золотые Ключи» Татьяна Шохина отмечает, что именно рост города, те объемы строительства, которые есть сегодня в Тюмени, становятся толчком к развитию аналитики.

Однако пока тюменские эксперты сталкиваются с рядом проблем, среди которых едва ли не главной становится выбор источника для проведения подобных исследований.

Огромным подспорьем становится внедренная в Тюмени информационная система «КРИС-Т» НП «Объединение риэлторов Тюмени» (а именно эта общественная организация выступило инициатором внедрения системы в Тюмени) Сергея Сухарева, тюменская мультилистинговая система на сегодняшний день является одной из лучших в России. «Она позволяет «снимать срез» на основе данных большого числа тюменских компаний, работающих в сфере недвижимости, и содержит информацию о 8, 5 тысячах объектов вторичного рынка недвижимости, выставленных на продажу в Тюмени» — подчеркнул Сергей Яковлевич.

«Уже сегодня мы можем в рабочем режиме с точностью до 99% говорить о ситуации, складывающейся на рынке жилья, — отмечает Сергей Сухарев. — Если аналитика не будет доступна застройщикам — как местным, так и сторонним, только приходящим на этот рынок — мы получим то, что по сути, видим на рынке сейчас: массу интересных, но похожих предложений».

Пока компании, предлагающие такой специфичный продукт, как аналитика рынка недвижимости сталкиваются и с другими проблемами, среди которых — недостаток информации, а зачастую и опыта, непонимание тех процессов, которые происходят на рынке, разное видение проблемы заказчиком и экспертом. Однако, по мнению Алексея Долгих, это обычный рабочий процесс. «Со временем эти проблемы будут решены — появятся новые программы, позволяющие делать выводы с меньшей погрешностью. они уже и сегодня разрабатываются и внедряются консалтинговыми компаниями».

Застройщики уже сегодня понимают, что информация — это такой же необходимый в строительстве материал, как кирпич и бетон, — одна из составляющих бизнеса.

Источник: ИИ «NewsProm.Ru»

Хорошая работа с плохими долгами

Проблемная дебиторская задолженность – тема сегодня актуальная. Многие предприятия, реализуя товар или услугу, часто предлагают покупателю кредитную схему расчетов. Вызвано это тем, что современный рыночный механизм диктует свои правила, и, если один продавец требует предоплату, то покупатель легко сможет найти другого продавца, который предложит рассрочку платежа. Что делать, если вы столкнулись с недобросовестными клиентами? Юристы компании «Лекс» знают ответ на этот вопрос. На состоявшемся 20 июня семинаре «Правовые рекомендации по снижению уровня дебиторской задолженности» специалисты консалтинговой компании рассказали о действенных мерах по возврату проблемных долгов. 

Первое предупреждение

Как общеизвестно, болезнь легче предупредить, чем лечить. И в данном случае, для того, чтобы выработать разумную стратегию поведения с должником, необходимо, прежде всего, выяснить, почему он не платит.

Первой причиной неплатежей может быть желание клиента получить, так называемый беспроцентный кредит, хотя рассрочка платежа и не была предусмотрена договором. «В таком случае нужно «лишить должника сна и покоя», - комментирует ситуацию ведущая семинара Галина Ермолова – нужно постоянно звонить клиенту, спрашивать, все ли у него в порядке, сможет ли он уложиться в установленные сроки и так далее».

Вторая – достаточно распространенная причина неплатежа – финансовые трудности контрагента. Здесь целесообразно чаще встречаться, договариваться с должником о сроках погашения задолженности, в случае необходимости – заключить соглашение о порядке погашения задолженности. Можно подумать и об обеспечительных мерах – банковской гарантии, поручительстве компании с надежной деловой репутацией, залоге, векселе или аккредитиве. Среди этих мер юристы «ЛЕКСА» особо выделяют банковскую гарантию, поскольку банк – организация, у которой всегда есть деньги, поэтому, в случае юридически верного оформления кредитором требования к банку-гаранту, абсолютно реально вернуть долг недобросовестного клиента.

Третья причина неплатежа – это так называемый «стиль работы компании», когда дебитор неумышленно задерживает платеж. Чаще всего это происходит в компаниях с большим потоком бумажных носителей, когда бухгалтеры вовремя не сообщают юристам о появлении «дебиторки». У таких должников нужно уточнять, не нужны ли им дубликаты или дополнительные документы по сделкам. Можно обратить внимание забывчивых дебиторов на заявления о каких-либо акциях, бонусах и скидках, применяемых для клиентов компании. Тогда контрагент будет помнить о своем долге.

Четвертая – самая сложная причина возникновения долга – дебитор добровольно никогда не платит. «Обычно клиент не оспаривает свою задолженность, - разъясняет Галина Ермолова - он говорит – идите в суд». В этом случае предприятию - кредитору обязательно нужно доказывать свою правоту в суде».

Без претензий не обойтись

Важным элементом процедуры взыскания долгов является претензионная работа. Специалисты компании «ЛЕКС» отмечают, что именно на этом этапе дебиторы начинают платить по счетам. Грамотно составленное претензионное письмо –  основа успеха. Главное здесь то, что в тексте письма нужно объяснить недобросовестному клиенту, что судебное производство – это неприятная и дорогая для него процедура.
Эта мысль часто заставляет должника задуматься и погасить долг. Претензионное письмо должно содержать указание на основание возникновения денежного обязательства, то есть на имеющиеся в распоряжении кредитора документы (договор, счет-фактура, накладная и др.), рекомендуется также приложить к письму копии этих документов. Желательно в письме высказать готовность рассмотреть предложения должника о порядке и сроках погашения задолженности. При получении ответа должника о намерении погасить задолженность в определенный срок, необходимо подготовить соглашение о порядке оплаты долга.  В случае нарушения должником условий уже этого нового соглашения, необходимо направить в адрес должника второе претензионное письмо, в котором основными темами станут расчет размера штрафных санкций, которые может выплатить должник, а также предупреждение о подаче искового заявления в арбитражный суд.

Третий – не лишний!

Достаточно новым способом урегулирования спора между сторонами является медиаторство. Его смысл состоит в том, чтобы без судебного разбирательства, но с помощью и под контролем третьих лиц (представителей, посредников) попытаться урегулировать спор между сторонами.

Чаще всего стороны сами обращаются к медиатору, когда затянувшийся конфликт не может быть разрешен из-за личной неприязни сторон. Ермолова Галина рассказала слушателям подобный пример из практики «ЛЕКСА»: дебитор и кредитор конфликтовали два года, а юристы компании разрешили вопрос за пять часов.

Причины обращения к медиатору бывают и другими: стороны по-разному трактуют правовые нормы или другие критерии; одной из сторон нанесен серьезный ущерб, и она требует санкций по отношению к участнику конфликта; сторонам  важно сохранить хорошие отношения, но взаимоприемлемое решение они найти не могут; участники конфликта пришли к временному соглашению, но необходим внешний объективный контроль за его выполнением.

Становится необходимым и оперативное вмешательство третьей стороны в случае, если ей лично невыгоден этот конфликт или он отрицательно влияет на среду, которая контролируется этой третьей стороной.

Медиаторская деятельность делится на четыре этапа: знакомство с конфликтом и конфликтующими сторонами, работа с конфликтующими сторонами, ведение переговоров и непосредственно разрешение конфликтной ситуации.

Новые технологии.

Как оказалось, помощниками предприятия при возврате дебиторской задолженности, могут выступать информационные системы – одну из разработок консалтинговой группы «Лекс» представила Галина Ермолова. Данный инструмент позволяет вести контроль выставленных счетов, их оплату, контроль сроков дебиторской задолженности. А так же является помощником специалисту данного предприятия для представления интересов в суде, если должник упрямо отказывается от возврата долгов.

Несомненно, одним из важнейших способов работы с дебиторской задолженностью является судебное взыскание долга. Однако эта тема требует отдельного разговора, поскольку она достаточно сложна и имеет свои юридические особенности и тонкости. Озвученные выше способы работы с проблемными долгами – наиболее просты и доступны многим, в том числе и небольшим, компаниям. А с более сложными вопросами лучше всего обратиться к профессионалам - юристы компании «ЛЕКС» всегда готовы прийти к вам на помощь.    

Опубликовано в тематическом приложении к газете «Квартирный вопрос» «Финансист», июнь 2006 г.